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【楼市新闻】房地产白银时代,哪三类住宅产品将受热捧?

2014-08-06 13:33:29 www 69

房地产白银时代,哪三类住宅产品将受热捧?

随着房地产开发行业进入下半场,众多大型房企已经没有可能完成今年的销售目标。有的集团已经在内部通告销售下滑了70%。面对形势变化,企业的开发策略也在变化,越来越多的企业缩窄产品线,集中关注某类主题的系列产品,如文化地产,旅游地产,养老地产。力图在一个细分市场上占据领先。

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在纯住宅领域,产品也更加细化,特别是高端住宅,一些新的需求变化正在驱动几类产品的成熟,值得开发方与购买方共同关注。这就是我所谓的“终极住宅”“超小精品”和“健康节能住宅”。

目前在中国的一线城市,经济发达的省会城市,和具有特殊资源的高房价城市,无论成交量如何波动,由土地稀缺性和消费辐射力决定的房价,几乎没有下降的可能。这导致购房者对产品品质的要求水涨船高,另一方面,开发商也不得不以更务实的品质突破来改变销售困局,此外,数万元每平米的房价,完全有条件支撑产品再上个台阶。

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⊙终极住宅

在风声越来越紧的房产税、遗产税、交易税,和财产登记的压力下,多房产持有人不再认为多房是优势,而且无论手中有多少套房产,自己却没有一套房产能够满足自己所有的居住理想。主因是市场上的产品缺少对高端群体的针对性,这就是为什么许多富豪接二连三地买房装修搬家,甚至不惜租地建豪宅,或买小型企业独栋办公楼改造成为豪宅。

因此,大量高收入群体宁愿抛售所有房产换取一套高标准住宅,我称之为“终极住宅”,终极并非养老住宅的意思,而是在品质与设施配置上达到最高标准,能够以房产的品质,而不是地段的环境价值,成为住宅市场上的至尊奢侈品,是与私人飞机游艇等消费能够匹配的城市住宅。

此类产品在功能格局上,除了规模较大外,更注重拓展家庭空间多样化,聚会娱乐功能完善,卫浴分开,更衣间,储藏空间,洗衣工作间等配套齐全。在建筑标准上都有大幅突破,如北京新一代的高端产品,层高3.6米,门高2.7米,窗户三层玻璃,更衣室独立排烟,每户3个停车位,地下车库层高4.5可停放房车,坡道坡度1:1保证跑车不磕底盘。

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⊙超小精品

对于大都会市中心寸土寸金地段,每平米十几万房价很正常,一套房产可能数千万。但并不是所有富豪都住市中心,也不是所有低收入者都住远郊。国外大城市中心地带也都有为年轻人设计的超小公寓。降低房子总价的方式是做小户型和超小户型。在购房群体组成的金字塔中,底层数量最大,因此市中心小户型精品将有巨大市场,此前尚未得到足够关注和开发。

万科试推的小户型只有12平米一户,却功能齐全,即便单价5万/平米,总价也才60万。日本的小户型可以做到40平米的两层复式。这里超小户型产品一方面必须是精装修,利于空间利用率,用户直接入住,另一方面也不必是住宅性质,可以作为公寓,不必达到住宅日照标准。以高精度便利性取胜,可忽略功能的高端与舒适性。


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⊙健康节能住宅

随着经济发展富裕阶层老化、环境雾霾等问题严重、生态技术快速发展,对于健康养生的需求井喷式爆发。在住宅的性能方面,主要体现在对舒适与健康的追求,主要体现在舒适度与生态节能的标准提高。从十年前开始锋尚、MOMA、朗诗等几个开发商开始探索生态节能住宅,项目在全国尚属凤毛麟角,今天无论技术的成熟,市场对产品的认识,还是健康需求的大潮,对高舒适度低能耗住宅是个发展的契机。

所谓高舒适度体现在住宅的恒温恒湿恒氧等指标控制方面,健康则体现在废除风冷空调,空气质量保证,防范PM2.5污染,绿色材料工艺等方面。而节能整体指标控制使得住宅的电费节约,在10年左右使用过程中回收一次性投资。具有舒适指标和节能指标是与传统住宅的最大区别。

总之,房地产的粗放发展时代结束了,只有在同质同价难以去化的市场,才会迎来品质的高峰。

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