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【涨姿势】什么是套内建筑面积?得房率120%是怎么做到的?

2014-08-01 13:18:36 www 126



得房率怎么计算

得房率 =(房屋建筑面积-公摊面积)/房屋建筑面积

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或,得房率 = 套内建筑面积/房屋建筑面积


建筑面积

建筑面积= 套内建筑面积+公摊面积

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套内建筑面积= 使用面积+墙体面积+阳台面积


公摊面积

公摊面积= 公摊系数*套内建筑面积

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公摊系数= 总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)


例如:某小区公摊系数为15%,某业主购买的201室套内面积为82平,则201公摊面积为82*15% = 12.3平,建筑面积为82+12.3=94.3平,得房率为(94.3-12.3)/94.3=87%。也就是说201的业主购买的94.3平的房子可能使用面积低于82平。


关于得房率


得房率多少合适?


楼盘形态方面,一般来说高层得房率最低,小高层次之,多层则得房率较高。高挑的大堂、宽敞的电梯、室内车库等看上去“很美”的设计,都会占到大量的公摊面积。相反多层结构的物业,大都不会在这些公共活动区域上分摊很多面积,所以得房率相对较高。在物业类型方面,多层(7层以下)建筑的得房率一般在90%以上,小高层(7-11层)的得房率在85%-88%,而高层的得房率一般只能在80%左右。可以肯定的是,低于70%的得房率,对于购房者来说是不合算的。


得房率120%怎么做到的?


按照小V上面提到的得房率公式,貌似得房率不可能大于100%,而很多别墅打出“得房率120%”的广告,这是怎么做到的呢?


这是因为,在公式“得房率=(房屋建筑面积-公摊面积)/房屋建筑面积”中第二个“房屋建筑面积”用的是产权证上标注的产权面积,现在很多开发商通过在产权面积基础上,通过对客餐厅挑高、地下室、阁楼等“上天入地”的改造和设计,又多“偷”了额外的面积。


名词解释:


套内房屋使用面积,是指套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:1、套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室和壁柜等空间面积的总和;2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等;4、内墙面装饰厚度计入使用面积。


套内墙体面积,是指套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。其中,各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。


套内阳台建筑面积,是指按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中,封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。


共有建筑面积,是指包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室和值班警卫室等,以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。


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