专访戴德梁行江冰河：解读2017重庆楼市调控政策！

新浪乐居讯(编辑 郭强) 2016年末，重庆楼市出现异动。从1月6日至2月4日，重庆市政府在30天内7次发声，

从房产税征收对象的变化，抵押房产不得预售，预售房产不得抵押等方面入手，稳定楼市健康发展。

本轮政策的核心针对谁？对重庆房价有何影响？ 对2017年的重庆开发商又有何影响？戴德梁行重庆公司总经理江冰河接受了乐居专访，对这一轮楼市调控政策进行解读。

                         戴德梁行重庆公司总经理 江冰河

解读一本轮调控重在规范市场

                                                                              1月份重庆楼市调控政策一览表

✦ 上图为重庆在近30天内发布的楼市调控文件。尤其在2月3日，

重庆市多个部门联合发布了《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》(下文简称《通知》)，

明确规定抵押房产不得进行预售，预售商品房不得用于抵押。

✦ 《通知》发布后，业内众说纷纭，曾有解读称其为楼市政策的加码。江冰河认为，“加码”的说法并不准确，

《通知》是对开发商资金方面进行规范，起到风险防控的积极作用。

✦ 其实在全国范围内，通过抵押房产或土地从银行融资，然后再预售是房地产行业较为普遍的现象。

但近两年重庆出现了一些开发商与购房者之间的纠纷，使政府也意识到部分开发商的开发风险在加大。

✦ 《通知》发布前，开发商只要有土地或在建工程，就可以到银行进行抵押获得融资，抵押后的项目属于银行。

此时的开发商可以办理预售，再销售给购房者。如果项目回款率高，会形成良性循环；但如果遇到销售难题，或市场房价下跌，

就无法通过回款解押在建工程。银行将产生“烂账”，购房者也不能及时拿到房产证，继而影响整个市场。《通知》发布后，这一现象将得到有效遏制。

✦ 此外，《通知》发布后，对开发商融资要求变高。大开发商由于自有资金充足，银行授信良好，因此受到影响较小。

但对一些中小开发商而言，过去抵押房产或土地实现预售的办法已经行不通。因此，它们有可能会在这一轮调整中退出重庆房地产行业，

或被资金实力雄厚的房企兼并、收购或转让。从长远来看，开发商数量将减少，行业集中程度更高。

✦ “过去开发商无论规模大小，都是在用银行的钱。现在政策发布后，大家要用自己的真金白银，或者需要市场上资金如基金、信托等手段融资。”江冰河说。

✦ 在《通知》发布前，拿到预售许可证的房产也可进行抵押，甚至还有一种情况是，开发商用项目A进行抵押获得融资，但销售回款并没有用来解押项目A，而是去滚动其他项目。

✦ 《通知》发布后，预售房产不得抵押，就迫使开发商直面资金问题，能不能有足够资金来运作项目。因此，融资渠道也将不再单一，整个市场将因此出现分化。

✦ 首先对大开发商而言，资金实力雄厚，回款率高，风险较小。如果在售项目过多，战线拉得过长，也有可能出现融资问题。因此2017年大开发商从拿地到预售要做好资金流的统筹规划。

✦ 其次，对中小开发商而言，确实有资金困难者，可以将项目转让、或与其他品牌房企进行股权合作。

✦ 还有一种方法，是寻找信托、市场化的基金等寻求新一轮融资。江冰河表示，行业发展至今，开发商并非完全依赖银行。

戴德梁行投资部曾帮助重庆某开发商的项目做过一笔约4亿元的短期融资服务，解决了房企当时的资金困难。

对一些中小开发商而言，如何获得融资，使项目良性运转，将成为这一轮调整后面临的共性问题。

✦ 2016年下半年，重庆出现了一批投资客，个别区域或个别楼盘房价明显上涨。江冰河表示，一个城市的房价，一般在5%到10%的增长较为正常。

但重庆个别区域个别楼盘在这期间涨幅达到30%甚至更多。还有开发商存在捂盘惜售行为，拿到预售不开盘，以此换取更多利润。

如果按过去的政策，开发商拿到预售许可证仍可捂盘，这就导致市场供应量减少，使购房者产生恐慌情绪。

✦ 1月初，政府发布文件，对外地“三无人员”在重庆购买首套房设置了明确的认定标准。江冰河称，从目前重庆楼市的供需关系来看，

市场仍是稳定良性运转，这一轮调控是政府踩的“点刹车”，给市场上的投机者以警示。

✦ 在《通知》出台后，尤其对中小企业而言，获得融资后必须先到银行解押，拿到预售许可证之后就必须进入销售环节，

否则资金链就可能出现问题。这样也就有效治理了捂盘行为，平衡市场的供求关系。而供求关系一旦平衡，房价也将趋于稳定。

✦ 江冰河表示，政府适时推出本轮政策，既约束了开发商，也让购房者更为理性。

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