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重庆楼市再出新政:2月1日起,抵押房产不得进行预售!

2017-02-04 11:43:35 www 169

重庆楼市再出新政:2月1日起,抵押房产不得进行预售!

继禁止房企配资拿地后(详见龙门阵财经1月22日文章),1月22日,重庆再出房地产政策:抵押房地产不得用于预售,预售商品房不得用于抵押


1月22日,重庆发布《重庆市国土房管局 中国人民银行重庆营管部  重庆银监局 重庆市金融办关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》

(渝国土房管规发【2017】1号),自2017年2月1日起执行。(后附通知全文,已核实其真实性)


这一政策,对开发商来讲,显然要求技巧更高明,意味着「在建建筑物抵押」这种融资渠道的时间窗口,

比以前短暂——预售之前,就得拿钱解押(新规并未规定房屋在办理预售之前不得进行抵押),而不是等销售回款后再解押。


对购房者则是好消息,2月1日后,我买的房子,就是我的,而不是首先是某个银行的,或者某个小贷公司的、或者某个债权人的。


因为在建建筑物抵押而导致无法网签,在2016年并非个案。


旭阳台北城、典雅花溪半岛、凯川紫依云、浩博几米阳光、大川滨水城、晋愉V时代等楼盘均因为该原因,

套过一大批焦灼的购房者,最长被套者,至少有1年多时间。


龙门阵财经认为,《通知》从程序上对在建建筑物抵押行为进行了更加细化的规范,有利于规避对抵押权人和购房者造成的风险


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房地产开发商融资需求很大,因此抵押土地、在建建筑物抵押是融资的基本套路。


拿地后直到商品房预售,可做的文章如下:

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1.取得系列许可证后,向金融机构申请贷款;


2.未开工前,以土地使用权作为抵押物;


3.贷款进入,开工,原先的土地使用权抵押转为在建建筑物抵押;


4.预售,楼花卖出去后再解押,随即与购房者签订购房合同网签备案。


这个套路,金融机构——开发商——购房者,每个链条环环相扣,一旦哪个环节出了问题,就要坏菜:


如果第四个环节开发商钱不够,无法解押呢?结果你懂的,你的房子,就不一定是你的房子,它在半空中悬起了。


我们找了几起由此对购房者造成的困扰,如下:


案例一


2016年3月6日,购房者甲与旭阳台北城签订了9号地块XX栋10楼XX号房的认购协议,缴纳定金20000元,

同时还缴纳了团购费8000元;当时置业顾问称,45个工作日内电话通知签订合同事宜。


4个月后(龙门阵财经备注:这里截止2016年7日),该购房者仍旧无法签订购房合同。

售楼处的回复,每次都是推说正在办解押,会尽快通知签订合同。(来源:渝土房信箱[2016]3734 )


案例二


2015年8月,购房者乙在巴南区典雅花溪半岛一次性支付40余万,购买了一套住房。开发商打印了收款收据和草签合同,

合同约定在10内办理该套住房的网签备案手续。但直到目前为止(龙门阵财经备注:此处的目前,指截止2017年1月3日),也未办理网签及备案。


购房者乙多次找到开发商,开发商都说:房子已被抵押给哈尔滨银行,现无钱解押,无法办理网签。 (来源:渝土房信箱[2016]5021  2017年1月3日)


上述案例, 都是在建建筑物抵押的房子,开发商资金环节出问题导致的后果。

其中典雅温泉城还存在接不了房房子还被银行查封的情况。(来源:渝司法信箱[2015]900  2015年12月23日)


还有一个比较典型的案例是晋愉V时代。


2016年7月1日,高新区管委会建设管理局的消息称,由于晋愉公司未将相应的工程资料及销售等资料向托管单位高开投公司进行移交,

部分住宅被债权人抵押,暂时无法网签备案,现在处置组正在汇同经侦支队对项目的资料进行追缴,同抵押住宅的债权人进行谈判以解除对住宅的抵押

在上述问题解决后,将对广大购房业主发出公告,通知符合签约条件的业主进行签约。(来源:九龙坡信箱[2016]919 )


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此次出台的政策共有4点,主要就是堵住了上述的漏洞,把可能产生的风险提前消灭掉,如下:


一、抵押房地产不得用于预售


开发企业依法申请办理商品房预售许可的,申请房屋及所占土地不得抵押。

拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的,办理商品房预售许可前应注销抵押 权登记,注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。


无钱解押,房子也别卖了,风险留在开发商手上,无法转嫁到购房者头上了。


这对开发商资金实力,是一个考验。当然,前期的建筑商或会被转嫁一些风险,也考验它的资金实力,我们不展开。


、预售商品房不得用于抵押


开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售,不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资;

金融机构不得接受开发企业用 已办理预售许可的房屋作为抵押物。

2012年5月24日,重庆国土局、人民银行重庆营管部、重庆银监局曾发布《关于规范办理房地产项目在建工程登记抵押有关问题的通知》

(渝国土房管发【2012】101号)


里面主要内容为,房地产开发项目在取得预售许可证后,也可以申请在建工程抵押。

具体为:房地产开发项目依法取得商品房预售许可证后,申请在建工程抵押登记的,按相关规定办理。


2012年《通知》中的这一点,在2017年新《通知》中行不通了。


国土局称,从 2017 年 2 月 1 日起,对申请办理在建建筑物抵押登记的按本通知执行,凡与本通知不一致的相关规定停止执行。


三、规范在建建筑物抵押登记。


开发企业在申请办理在建建筑物连同所占用土地申请在建建筑物抵押权登记的,

只提交记载有国有建设用地使用权的权利证书、建设工程规划许可证、主债 权合同和抵押合同、房地合一图、房屋测绘报告、登记申请书、 申请人身份证明材料。


各登记机构不得再将取得预售许可作为抵押融资前置条件,相关金融机构也不得要求在抵押融资时提供预售许可证。


四、做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作。


 用权已办理抵押登记的,可在不注销原抵押权的情况下,

申请已建成房屋连同所占用土地的在建建筑物抵押登记,在建建筑物所占用部分的土地为顺位抵押。

申请人提供的登记材料除第三条规 定的材料外,还应提交本次抵押权人知晓该抵押物已设定抵押权的书面材料。



两份文件原文


2017年1月22日

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2012年5月24日

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内容摘自网络 诚祥地产为您编辑整理 感谢原著辛勤劳动



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