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央行掌门放出重要信号 接下来楼市风向是……

2017-03-27 10:13:38 www 109

导语:


1.央行周小川今天在博鳌亚洲论坛上的发言,为楼市带来了一些信号。

2.前天佛山、今天中山,更早之前是东莞。广东最近几天很忙,忙着限购。


据证券时报等媒体报道,今天(3月26日)上午,中国央行行长周小川在博鳌亚洲论坛表示,货币政策经过多年QE,全球已到达周期尾部,意味着货币政策将不再宽松。


 此外,周小川还说:财政政策对结构性调整非常有帮助;各国复苏速度不一致,货币政策也不是完全协调一致的。

认真去考虑何时如何离开货币政策宽松周期,这是一个非常大的挑战。判断再通胀为时尚早;收紧货币政策是渐进的过程。

 财经韬略的韬略哥认为,周小川的表态,对楼市发出了强烈信号。

以下,我们引用韬略哥的原文,他写道:


虽然周的表态是针对全球来说的,但自然包括中国。

中国在2016年4月之后,就开始调整货币政策,控制M2(发钞)增速。到了今年春节前后,又多次通过逆回购、中期借贷便利(MLF)提高了货币市场利率。

 由于中国已经基本上完成了利率市场化,所以“存贷款基准利率”的重要性有所下降(各商业银行可以自由浮动);

所以,央行可以绕过“调整存贷款基准利率”的方式来变相加息。事实上,中国央行已经这样做了。


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我们可以看一下“余额宝”这种货币基金的收益率走势图(上图),左侧的最高点是上一轮加息之后形成的市场利率最高点(不是存贷款基准利率最高点)。

在那前后(2013年到2014年)楼市入冬,大家讨论的问题是“哪里的楼市最危险”。

2016年的“大锅底”,是央行启动降息、降准之后形成的,对应的是楼市大涨。右侧,也就是近期的收益率明显走高,反映出央行的货币政策已经转向。

韬略哥做出了一个预测,他在原文中写道:中国很有可能在今年下半年正式加息。

时间点可能对应美联储的2017年第三次加息,在十九大召开之后可能性偏大一些。但也不排除因为经济向好,中美矛盾化解而提前到三季度(会议之前)加息。


这样,楼市的这波政策性牛市基本结束,未来两三年房价将重演2013年到2014年的走势:高位横盘,甚至略有下跌。


这个周末,有两件事证明了上述判断的正确性:


第一,北京、厦门出台了空前力度的调控措施,这在此前历次调控中都没有出现,比如厦门宣布购房者2年内不得卖出,北京试图降低学位房的价值并推出了限制性的“离婚贷”;

第二,今天周小川的出乎意料的、态度清晰的表态,公开宣布货币政策不再宽松。

而今天楼市限购城市,又增加了了一个。当上周发布东莞限购之后,深圳地产圈罗振坤罗博士曾预言说:下一个应该是中山。今天,26日,一语成谶,毫无意外。

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据央视报道,3月26日,中山市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“《通知》”)。

《通知》从落实商品住房价格备案审查,严格明码标价制度;加强商品房预售管理;实行住房限购及差别化信贷政策,加强对商品住房销售的金融监管;

加强房地产中介市场整顿;加强房地产市场舆论引导等五个方面,对中山楼市做出了进一步规范。


《通知》原文如下:

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(图片来自央视)

此次,中山市限购的大致内容是什么呢?楼兔子的梳理如下(不要问我为什么没像上次那样做图,大周末的,设计没上班呢):


1、严肃价格预售备案制度。预售审批价不得比周边高。这是限涨!不按预售价卖,不给备案。6个月后可以调整预售价。但想降价的,一个月内可以办理。


2、非本地户籍纳税半年可以买房一套。已购买一套房的非本地户籍,纳税两年以上可买第二套。已有两套的非本地户籍,不住购买。


3、高科技人才可以放宽购买一套。


4、差别化信贷。本地客户第三套和非本地户籍客户第二套,不予贷款。


整体感觉:


限购限贷加强比较明显,目的是遏制非本地户籍客户涌入炒房。


关门之后,房票数量锐减,销售量下降是必然趋势。最快一个月之后,应该会出现开发商逐步调价销售的情况。


一个月再一个月的逐步下降,应该是中山楼市未来至少半年的趋势。


此轮新政的诸多特点


从这次调控潮,可以观察到以下特征:


1.房贷政策收紧

 北上广深一线以北京为甚,与上海深圳广州同步,统一重回“认房又认贷”,二套房认定标准骤然扩大。 

家庭名下有一套房的二套首付通通提高:广州深圳不低于70%;北京:普通自住房60%,非普通自住房低于80%;

上海普通自住房50%;非普通自住房70%。家庭无房有贷的,深圳贷款首付款比例不低于50%;

广州购买普通商品住房首付款比例不低于40%,购买非普通商品住房首付款比例不低于70%。至于无房无贷纯首套的首付,深圳:30%上海:35%北京:35%广州:30%。


此外,收紧贷款年限,暂停25年年限以上贷款。


2.限购补漏洞


广州房价连续环比上涨、土地高烧不退、春节后一二手楼市涨价潮,使得广州急忙补调控加码(去年一线唯一未加码限购限贷的城市),

这次是别出心裁对假离婚出手:认房又认贷,单身限购一套房,这使得假离婚的男女都无法再享首付三成的“处女贷”。


北京企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照北京限购政策执行。


3. 社保资格升级


广州非本市社保3年变5年,杭州非本市1年变2年。


4. 对中介严查禁止首付贷、及自我融资、自我担保等场外配资金融服务。


5.加大市场监管和整治力度,再次对囤积房源、捂盘惜售、闲置炒地、经纪机构参与炒房等进行整肃。


6. 都声明要加大土地供应、住有所居、增加供给。


这一轮的限购潮,主要还是源于2月份房地产市场尤其是二手房价格的异动。只因中国1-2月商品房销售面积同比增长25%,

较去年4季度14%的平均增速出现回升。房地产投资同比增长8.9%,较去年全年投资增速有所回升(但低于去年4季度的平均增速11%)。

大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市房价的非正常上涨,如京津附近的廊坊、厦门附近的漳州、深圳附近的珠海中山等。

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限购之后,由于区域等因素,政策可能存在一定滞后性,但是限购的效果在慢慢浮现。

从去年930的新政的经验来看,随着时间的逐步推移,成效会越来越明显,最显而易见的就是需求将被抑制,成交量下滑,房企根据市场做出价格的适当变动等。


一旦打响了第一枪,有了典范,预计后续会有其它城市跟进,学习此种打击投资炒作方法,进一步加码限购调控,落实“房子是住的,不是炒的”。


在融360房贷分析师汤传尧看来,本轮调控的目标可以归纳为三句话:刚需买得起,换房需谨慎,炒房不划算

他表示,从“认房又认贷”,到购房资格审查要求个税连续缴纳60个月,

再到离婚一年内买房算二套,这些措施都是围绕贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”定位来制定的。

本轮调控后,北京等一线城市及其周边的小城市供需状况将会有所改善,楼市将有望趋于平稳。


伟业我爱我家副总裁胡景晖说:“此次新政的实施是2016年‘9.30’调控政策以来的又一次加码,

是对楼市的刹车,从中我们可以看到控制房价,稳定楼市的决心。目前的政策将对缓解市场恐慌情绪、稳定市场、平抑房价起到积极的效果。”


“对北京而言,这次调控有不少内容是在完善之前调控政策的细则。”

中原集团首席运营官李文杰表示,我们一方面对调控效果充满期待,另一方面也要看到调控前景的严峻。“未来调控,也应考虑货币政策的作用和影响。”


楼市众生相:希望大家都能无拘束地生活


同样也是在上周,南方一座城市——成都也在原有限购政策上加码了。具体新政加了些什么内容,这里就不说了。大家可以回顾之前的文章。


楼市里的众生相着实有趣,部分中国人爱买房,部分中国人也不喜欢高房价。房子,确实成为了与生活有着千丝万缕联系的奇怪东西。


成都房帮帮的编辑曾在成都限购后,以直播形式在成都市采访了几位市民,他们中有的是改善族,有的是投资客,有的只是没有参与的普通市民,应该是楼市众生相中很有代表性的几个团体。

但是,这位大叔的话,其实很有代表性,也算是说出了我们心里的声音

“我觉得还是比较合理的,如果再不抑制,真的像北京上海那么疯狂,以四川人的收入怎么承受得了?健康一点,不会大起也不会大落。

毕竟现在年轻人买的房子都是自己要住的。房子真正是要拿来住的,而不是炒的。

有钱人推高了房价之后,年轻人得不到一个安乐窝,他们怎么为社会安定做贡献,那后面的问题更多。有些人只看眼前,没有考虑整个市场良性发展。

就算以后限购放开之后,也是政策性放开,不会一下子让大家敞买,肯定还有调整,政府也在一步一步的摸索和发展,总有一天会找到好的办法。”

高晓松曾说,他自己是不买房子,是无房户,坚定的无房主义者。

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他说:“我妈从小就教育我们,不要被一些所谓的财产困住所以我跟我妹走遍世界,然后我俩都不买房,就觉得很幸福。

我妈说生活不只是眼前的苟且,还有诗和远方。我和我妹妹深受这教育。

生活就是适合远方,能走多远走多远;走不远,一分钱没有,那么就读诗,诗就是你坐在这,它就是远方

他们(购房人)购买的,其实是自己内心深处的“安全感”。他们觉得,有一套房子,会让自己内心安全一点儿。但是安全感真的可以来自于一套房子吗?归根结底,还是价值观的问题。

世界再怎么变,还是要有坚持,即使它是落后的。

我不入流,这不要紧。

我每一天开心,这才是重要的。”


让你透气,而不是豪华的景观、户型和装修什么的,这才是住处真正的意义吧。

——谨以此句,结束今天的文章,并致敬今天的你


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