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习大大对房地产做出最新指示!炒房客跟政策对着干,60套房落得倾家荡产

2017-03-02 09:56:26 www 307
导语:

他从手握六十套房到破产离婚,只用了短短两年。无疑,这是一个深圳资深炒房客的失败史。

在“房价是一种信仰”的诡异时代氛围中,主人公死于高杠杆的血泪教训,值得深思。


国家主席习近平对房地产政策做出最新指示:“房子是用来住的、不是用来炒的”!房地产的这一定位再次被强调。


习近平2月28日上午主持召开中央财经领导小组第十五次会议。习近平强调,建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,要充分考虑到房地产市场特点,紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。他指出,要完善一揽子政策组合,引导投资行为,合理引导预期,保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系,实现房地产市场动态均衡。


去年底的中央经济工作会议,明确指出了2017年中国楼市发展方向。会议明确强调:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落


以往对于房地产,并没有过政策上的明确定位。而今,中央把“用来住”的属性特别提出来,反复强调,这意味着未来的房地产政策必然还会向继续打击投机、防止热炒的方向推进。


而对于金融、土地、财税、投资、立法这五大“法宝”,去年各地应对房价过快上涨陆续出台的“因城施策”限购限贷、土拍调控已经让我们见识过了。除此之外,此次特别提到财税和立法。其中最核心的,还是房地产税。


值得注意的是,国务院年前出台的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提出,“在维护全国统一大市场的前提下,支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。


近日住建部副部长陆克华在回应“房地产税进展”时表示,有关部门正在按照中央要求开展工作。


不过据中国经济周刊报道,中国财税法学研究会会长刘剑文认为,预计房地产税法最快在2017年底前通过。房地产税法在2017年不可能出台。按照中央的部署,应该是在2020年前实施。还有4年时间。


国家统计局最新公布的70个重点城市房价数据显示,全国房价已经明显降温:15个一线和热点二线城市中11个城市新建商品住宅价格环比下降,其中深圳、无锡领跌,跌幅均为0.5%。上海、南京、合肥、福州、厦门、郑州等城市环比房价都进入负增长区间,北京、杭州、成都3个城市环比持平。广州市环比上涨0.6%,不过涨幅已连续4个月回落。


在回归居住属性的核心定调和“五大利器”协助调控的环境下,房地产市场再出现快速上涨,很难。这对于“刚需”人群来说,无疑是个积极信号;而对那些热衷于炒房投机的人而言,面临的恐怕将是沉重的资金和心理压力。


从手握六十套房到破产离婚,只用了短短两年。以下是一个深圳资深炒房客的失败史。在“房价是一种信仰”的诡异时代氛围中,主人公死于高杠杆的血泪教训,值得深思。




股市1000万炒成1万屡见不鲜,楼市60套房炒得倾家荡产只此一人


来源丨樱桃小房子(cherryhouse2017),已获授权

作者丨樱桃


没有人会相信,2007年之前手里就有六七十套房的一个资深投资客,现在却成了个穷光蛋。


这是我曾经的一个采访报道对象阿牛(换个化名)。他死于高杠杆,倒在了黎明前的深夜里。


十年一觉扬州梦,赢得青楼薄幸名,对阿牛而言,这是一段跌宕起伏不堪回首的往事。


十年一个轮回,在投资客涌动的深圳,今天回首阿牛的故事,是希望有所启发,让更多投资者借鉴他的血泪教训。


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01 他是怎么死的?



阿牛从03年开始学习炒房,到06年手里就有60多套房。2007年1-5月的深圳房价增长100%,到07年6月,他也预感要调控而减持过,但调控没有在预期时间到来,赌徒一样的疯狂,忘记了见好就收。


没想到刚过2个多月,调控却意外降临,07年9月27日,加息,首付提高到4成,限贷,全国楼市瞬间熄火了。


深圳楼市在2007年10月后,市场快速回调,新盘价越来越低,宝安西乡的泰华阳光海最后一批洋房居然以8000元/平米的批发价卖掉,而1年前高层都卖到1.5万。


多头纷纷缴械投降,想起巴菲特的名言,别人恐惧时我贪婪,使阿牛做出大胆预测,底部到了!


2007年12月和2008年1月,他又入手了20套,而其中,从朋友那接手的南山区蛇口某盘三套房算是埋下了几颗炸弹,当时市场价只有2万多一平米,他讲究朋友情谊按3万块接手了。


结果抄到了半山腰上。为别人接盘,自己套死了。


阿牛具体炒作的手法,仍然是做高贷,转按揭,从银行套钱出来,高杠杆的具体玩法。


08年A股泡沫破灭,原油价格突破100美元,输入性通胀明显,几乎是一个月加一次息的节奏,令炒房客苦不堪言,舆论每天都是房价腰斩,断供潮此起彼伏。


阿牛的炒房团朋友一直都劝他撑着,房价很快到底不用怕,但市场信心逐渐丧失后,开始劝他把房子协议卖掉,按市场价计算阿牛那一个多亿的房子,全卖了要亏去5000万。但他们给他算的账似乎让他更没有信心:假如他的资产是两个亿,一个月跌20%,那就是跌4000万,加上银行利息和交易成本,一个亿一个月就可能亏3000万。


走投无路之下,08年6月,阿牛只好把他的房子全部协议转让给以前的炒房团朋友,协议价格就是帮他还剩下的银行贷款。

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02 为什么不降价套现呢?


很多人以为这是编写的故事,他随便卖几套房也够撑过去的,怎么可能死呢。现在深圳楼市虽然在调整,但投资客想抛盘,稍微降价10%都能成功套现。


可是你知道当房子卖不出去时,要回流资金时有多难吗?大跌时才知道什么叫不动产。


2008年资本市场哀鸿遍野,股市楼市跌的梨花带雨,新房价格跌幅都在50%以上还卖不出去,更何况二手房,跌的多亏的裤衩都没了,套出来的钱还不够还银行贷款。


那一年有着上百家门店的中介老板都跑路了,过山车式的房市,真是惊心动魄。


08年国庆,美国次贷危机爆发,引发全球金融海啸,市场信心完全崩溃了。


其实当没有流动性的时候,多少资产都是虚的,只是负资产而已。


深圳是个没多少人情味的城市,任何东西都可以用金钱来度量,请人办事,不要跟我谈感情,给多少钱办多少事。


面对各大银行每个月30多万的还贷压力,阿牛想尽了各种挽救的办法。


他也学过一些炒房朋友,拿信用卡套现融资来还贷,他说一张信用卡最多可贷到10万,很多炒家手上大都有十多张信用卡。但巨额的月供,信用卡还贷难以支撑太久。


一些炒家用左手倒右手的方式自救,就是将房子卖给亲戚或朋友,再出点钱贿赂一下中介和银行,一套100万的房子最后可能评估成200万,炒家再拿着这200万去还其他房子的贷款,又可以撑一段时间。不过银行也不是傻子。


最后阿牛熬到了山穷水尽,昔日和他一起看房炒房的朋友,都在想着怎么自救,即使手里有充足的资金,也不会借给他,因为谁也预料不到这场持久战还要打多久。

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03 他为何没有东山再起?


次贷危机令中国09年开始恐慌性的救市,降首付、降利息,增加信贷投放,随着4万亿的到来,深圳房价在09年1季度探底。


很多人好奇的是,像阿牛这样的骨灰级炒家,为什么没有东山再起?那时候随便借个几万十几万也够买房的首付。


当新的炒家汹涌而出时,阿牛却只能眼巴巴的看着曾经和他一起在房地产江湖上叱咤风云的炒家发财。


因为他被列入了银行的黑名单,没有收入来源,没有月供能力,没有朋友愿意借钱给他,连一份体面的工作都难以找到。


其实这些都不是问题,没钱可以找0首付的房子,还可以玩空手道,关键是买房名额。他很想翻身,但四处找不到名额,没有人愿意借给他,因为没人再相信他。


从09年到2013年前,深圳仍有很多机会找到0首付的房子,之后也能找到首付一两成的房子。


他几次想拉我入伙,可惜我也是胆小鬼,而且刚入社会,人心险恶,对他毕竟不够了解,也就不够信任。


而且那几年深圳楼市一直波澜不惊,起伏不大,2009年深圳的累积涨幅在30%左右,2010年4月调控再来,二套利率上浮,改善需求被压制。


随后的国庆深圳除了限购政策,并且认房认贷,市场重回平静,并在2011年中出现了小幅回调,2012年上半年楼市重回升势,每年以10-15%的涨幅上涨,在2013年末后趋于平静,2014年整个市场稳中偏弱。


稳定的楼市,让人觉得并没有多少利可图。回头来看,谁又能预料到会有2015年后的暴涨呢!


因为一次彻底的失败,我开始质疑他对楼市的判断,也害怕房价下跌,承担不起月供,被套在楼市里。多次拒绝了他的好意,哎,如果有后悔药吃,现在真愿意吃到昏迷不醒。


好像是在2010年,阿牛跟我说他借了20万炒股,希望一举扳回。我没有问他炒股的盈亏,因为熊市里,一个新韭菜被割的可能性很大,我不想去揭开他的伤疤。


后来朋友投资让他组织了一个十来人的小团队,专门找笋盘,赚点小钱。


小团队的员工,人前尊他是大哥,幕后却当他是傻子,他们背着他偷偷转手操作了十几套房子,他发现后,顿感心灰意冷,最后解散了这个小团队。


04 一无所有,只能离开深圳回老家


非常不幸的是,就在他08年破产时,他的家庭也出现了破裂,妻子逼着离婚,让他给300万,那时候,他连拿出3000块都是问题。一直到今天,他们分居多年,但因为没钱给,她妻子一直拖着不离婚,各过各的日子。


亲人的背离,朋友的冷漠,让他逐渐失去了信心,他觉得自己永远也不可能再炒房翻身了。


在深圳奋斗十多年下来,从一个亿万富豪沦落到打工族,昔日炒房风光一去不复返,最终仍是一无所有。


缺乏温情的生活,让他开始想要逃离深圳。


就在2015年这一轮房价暴涨前,阿牛无奈的回到了他老家。


我很为他惋惜,可却无能为力。



很久没有联系,我最近给他打电话,一谈到过去几年完全有机会重头再来时,他说话的分贝突然就飙升了,显得十分激动,他何尝不想呢,可是没有人愿意借他名额。


他说不怨别人,这都是一个人的命。


我能感觉到,他仍然很留恋深圳这座充满激情和活力的城市,至今他手机仍是深圳号码,也许这是深圳带给他的唯一存在感吧。



后记



十年一个周期,2016年与2007年,有相似又不同。相似之处表现为:


1. 调控前都经历了大涨,而且泡沫严重;


2. 调控出台前涨势已经乏力;


3. 临深出现大涨;


不同之处表现为:


1. 基本面完全相反,之前是过热,这次是实体经济下滑;


2. 上次是加息周期,这次是近10年来的利率低点,大家觉得中国经济差不会加息,但如果美国加息怎么办,如果原油突破60怎么办?


3. 人们对房价普遍乐观,这和上一次完全不同,07年市场其实恐高,但大家都不认为自己是最后一棒。


当自己置身于投资客中,享受着房价暴涨带来的成就感时,没有人会去预防不可知的未来。


这一轮用足高杠杆的投资者们,结果又会如何呢,会成为下一个阿牛吗?



延伸阅读:


本轮楼市调整何时见底?信号最可能在这个时点出现


来源丨Wind资讯综合中国证券报、新华社、每日经济新闻、澎湃新闻、腾讯财经等


楼市寒冬,雪上加霜。央行变相加息之后,楼市又迎来多个利空。有媒体报道称,房贷利率可能上调;另有银行证实要控制信贷规模;而随着两会的召开,多个地方政府表态,要加强楼市调控。


多家机构认为,这轮楼市调整可能延续到2018年上半年,而在加息周期和调控政策背景下,房地产(包括一线城市)将可能迎来长周期拐点。


利空1:房贷利率可能上调

中国证券报援引业内人士观点称,货币政策收紧信号或导致房贷利率上调,在市场风险和政策风险双重压力下,银行可能会通过价格手段防控风险


其实新年伊始,北京部分银行首套房贷利率从85折收紧到9折,业内认为,房贷利率收紧大势所趋。


此外,融360对外发布了《2017年1月中国房贷市场月度分析报告》显示,1月,全国首套房贷款平均利率为4.46%,环比上升0.01%。今年1月,全国二套房贷款平均利率为5.40%,与上月持平,但同比上升0.01%。


海通证券首席经济学家姜超在近期研报中指出,截至2016年9月末,银行住房贷款平均利率为4.52%,银行房贷平均期限应该在10年以上,当时10年期国开债利率只有3.13%。目前10年期国开债利率已接近4.1%,国开债完全是政府信用,对银行而言不用占用任何风险资本,但发放房贷要计提50%的资本占用,而银行是高利润率高杠杆行业,其资本金有限,因而资本占用的成本较高。按照目前4.1%的国开债利率,从历史数据比较看,合理的房贷利率应在5.5%左右。

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姜超认为,央行确认货币市场“加息”的结果,意味着房贷利率存在大幅上调风险,目前5年期以上贷款基准利率为4.9%,这意味着按照5.5%的合理水平,所有的折扣房贷将全部绝迹,否则银行不如去买债。


利空2:银行证实要控制信贷规模


据澎湃新闻报道,2017年伊始,1月新增信贷规模有望再创历史新高,监管部门近日也开始对部分银行的放贷热情“降降温”。部分银行近期接到了央行信贷额度的调控通知,要求不同程度地收缩信贷投放规模

其中,总部在上海的某银行近日接到央行“窗口指导”,要求2月份开始全口径大力度压降新增贷款规模,同时,现在包括对公和个人贷款在内的所有贷款项目都需要提前一个月报备,目前该行只有消费贷可以按时放款,其他都会延期1个月以上。不过,也有银行内部人士表示,并未收到调控通知,沪上某国有大行相关人士表示,目前信贷投放依旧按照正常节奏进行。


利空3 :上海严禁资金违规流入楼市

公开信息显示,2017年以来,多地相继表态继续加强楼市调控。


上海:2017年上海银监局将严格执行个人住房差异化信贷政策,严禁资金违规流入房地产领域,抑制炒房需求。同时还将继续开展政策执行情况的检查,对违规机构将按规定予以处罚。1月16日,上海银监局就对江苏银行上海分行开具了与地产相关的罕见高额罚款,江苏银行被罚477.9254万元,原因是该行给房地产公司违规融资用于支付土地出让金。监管当局一直要求商业银行警惕“假按揭”“假首付”“假收入”等违法违规风险。


北京:把握住房的居住属性,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求,金融、财税、土地、市场监管等多措并举,探索建立符合国情市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

深圳:对商品住房和商务公寓预售价格进行管理,开发企业申报均价不得明显高于周边同类房源销售均价。深圳升级版“限价令”,明确“政府指导价”,以促进深圳房地产市场健康稳定发展,防止房价大起大落。

广州:支持居民自住购房需求,抑制投资投机性购房,切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。


重庆:要求抵押房地产不得用于预售,预售商品房不得用于抵押,并规范在建建筑物抵押登记,做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作,规范房企的商品房预售及抵押融资。


1月楼市成交清淡

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多个城市受春节假期影响,1月楼市成交清淡。北京市住建委公布的官方数据统计显示,2017年1月全月,北京新建商品住宅共签约4994套,其中新建纯商品住宅签约2477套,环比下滑23.8%;二手住宅共签约12860套,环比下滑28.9%。


中原地产数据显示,1月27日至2月2日,上海新建商品住宅成交949平方米,比猴年春节期间减少71.1%,为2011年以来成交量最低水平。春节期间,上海地区只有8个项目有交易记录,且所有项目都仅成交1套。去年同期则有24个项目有交易。


网易房产数据中心统计显示,1月广州全市网签成交6823套,环比猛跌42.32%,成交均价16970元/平方米,环比下降0.61%

深圳市规划国土委数据显示,1月,深圳市一手住宅累计成交1652套,环比下降23.6%;房价继续回落,成交均价54931元/平方米,环比下降0.03%


本轮楼市调整或持续到2018年上半年


中泰证券首席经济学家李迅雷展望2017年楼市走势时表示,今年房价会较为平稳或者略有下跌,因为各地都把控制房地产价格的上涨作为一个非常重要的目标,至少在“十九大”之前会严格控制房价上涨。


方正证券首席经济学家任泽平预计,央行的货币政策将持续偏紧,债市仍将调整,股市以涨价和改革的结构性机会为主,房市将持续调,经济在2-3季度有望二次探底。


任泽平认为,本轮房价调整可能持续到2017年底-2018年上半年关键看长效机制。由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求,如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想,2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立,尚有转机。


持有类似看法的还有德国商业银行中国经济学家。他在最新的研究报告中表示,本轮房价的上升幅度超过上一轮,这意味着其底部可能比上一轮还要更深。房地产成交量见底的信号可能要到今年年底才会出现,这可能预示着房价见底的信号可能会到明年年中才会出现。


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