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签订二手房买卖合同要注意的事

2017-03-01 17:09:50 www 576

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房屋作为一种特殊的商品。依据法律规定,房屋买卖双方当事人必须签订书面的、由政府有关部门制定的格式合同,

该房屋买卖合同作为产权转让登记的重要凭证,是买受人取得房屋产权,即标的物(标的物是房屋的所有权或使用权)物权转移的主要和重要文件。

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1、确认基本信息的真实性与有效性。

合同签署人出售房屋的有效性:房产证、身份证和签署合同人要统一,如有特殊情况,需出据有法律依据的公证委托书。

房屋地址要按照房产证件中的房屋地址严格填写,不得随意增改文字。只有房地证或房产证中所属地址才是法律唯一承认的房产合法地址,

不能按照门口的门牌号或习惯称呼的小区名称填写。房屋权属要明确注明。私产房要填写产权人和共有权人姓名,企业产要填写产权单位名称,

公产房要填写所属房管站名称。如为继承、赠与、法院判决等情况,须卖方出具相关证明。

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2、购房者需要对售房者有准确的了解。

购房者应当查看房产证所有人的身份证件。如果售房者与房屋产权证上记载的产权所有人不是同一人,则应当了解售房者与房产所有人之间的关系,

要求售房者提供证明文件,并亲自向房产所有人核实。此外,购房者应当详细了解并核实房产所有人是一位还是几位共有。

如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。在办理房产过户手续时,

全部共有人能否都到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人替其签章。

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3、购房者要对即将进行交易的房产基本情况必要的了解。

主要包括房屋的实际面积和机构与房屋产权证上登记的面积以及显示的房屋结构是否相符,是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题;

该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等。房屋面积要按照房地证或房产证上注明的面积填写。

这个面积是国家经过专业机构测量的面积,也就是法律上承认该房屋的权利面积。

因为,有部分房屋附有赠送的小院、阁楼、地下室或露台等,这部分的面积可能不含在房地证或房产证的面积中,但

是需要在合同的"其他条款"中注明,该房屋交易附带赠送的小院、阁楼、地下室或露台等。

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4、购房者还应当详细了解并核实房产是否抵押、租赁或被司法机关查封。

如果房屋已出租,则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见;如果房屋已被抵押,则须通知抵押权人,

并就解除抵押确定可行的方案;如果房屋被司法机关查封,则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人进行交涉(非专业人士难以把握)。

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一、买卖双方的相关信息

这里主要是明确买卖双方的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。


二、房源的相关信息
这里应写明房源位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;

是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。


三、房屋价款及付款方式等
这里也是很主要的内容,主要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;定金;尾款等。


四、履行期限、地点、方式等
这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。


五、违约责任
这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。


六、解决争议的方式
这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。


七、合同生效条款
双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;

致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。


八、合同中止、止或解除条款

按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。

有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。


九、合同变更与转让的条件
在此约定合同变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。


十、附件
在此说明本合同有哪些附加条件及附件的效力等。

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(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。

根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,

因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。


(2)限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。

限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。

没有法定代理人的同意,限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。


(3)以欺诈签订的房屋买卖合同。

是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。


(4)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。

指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。


(5)乘人之危签订的经济合同。

是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。


(6)双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。

是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。 


(7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,亦认定为房屋买卖合同无效。

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附:二手房买卖及租赁交易流程


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内容摘自网络 诚祥君为您编辑整理 感谢原作者辛勤付出 

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