提醒丨投资购房需警惕两类行为

提醒丨投资购房需警惕两类行为

在房地产项目销售中，一些开发企业对未竣工的商铺、车位、酒店等非住宅采取了预售售后返租（包租）等方式，并承诺固定年收益回报或到期回购，有的还存在对非住宅任意分割拆零销售的情形；有的旅游休闲地产项目则采取面积分零或分时、分权度假模式，拆分产权或使用权向多人销售，并承诺返租或回购。上述预售售后返租和分割拆零销售行为严重违反《重庆市城镇房地产交易管理办法》、《商品房销售管理办法》等法规规章的相关规定，涉嫌非法集资，极易导致后期租金不能兑付和共有产权转让处置纠纷，引发群体性事件，影响社会稳定。务请广大消费者在购房时需警惕风险、仔细甄别，慎重选择。

预售售后返租（包租）是指开发企业在预售商品房时向购房人承诺，对其所购买的未竣工商品房，由开发企业或以其他公司名义，承租或代为出租并支付固定收益回报的销售方式。

分割拆零销售是指开发企业未经规划部门批准，擅自改变原房屋设计单元，对房屋布局、结构、界线等自行划分后对外销售，或是直接拆分房屋产权、使用权，以多人共有的方式向大量不相干购房人销售。

此外，类似的销售方式还有返本销售、出售非住宅未来收益权等。返本销售是指开发企业定期向购房人返还购房款的销售方式。销售收益权，是指开发企业对非住宅未来收益权进行销售，购买者获取收益凭证。上述方式较多出现在非住宅和旅游休闲地产项目的销售中，住宅项目销售时也有发生，其实质都是以承诺售后高回报、低风险的方式促销其房屋进行融资或变相融资。

其表现形式通常为，以提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资等方式，销售商铺、车位、公寓式酒店、分权（分时）度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、人防工程等。开发企业在与购房人签订购房合同的同时，私下以另外公司名义（如下属物业公司或引进其他经营管理公司）与购房人签订委托租赁经营协议，并承诺给予固定回报，或直接与购买者签订出售收益权合同，进行非法集资。

具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”、“提供每年百分之几的物业补贴”、“银行担保年收益百分之几”、“购买商铺，年均回报百分之几” 、“投资商铺，20年固定高额回报”、“购买商铺、坐收租金”、“购买商铺、开发商包租并给予固定回报”、“至高保障下的零风险投资”、“安全创富平台”等。

一是开发企业通过售后返租、分零销售进行融资或变相融资后，可能将资金挪用到其他项目，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂，回报也成泡影；

二是项目建成后如经营不善，将无法达到预期的收益水平，没有资金流兑付；或在最初阶段，能按照协议给予一定的回报，但后期由于市场变化，也会导致回报无法兑现；

三是开发企业以高额回报为诱饵，擅自分零销售非住宅，对所购商铺、车位等非住宅的具体位置往往在实地无法确定，或虽有具体位置，但实际无法使用，且按照规定车位只能出售给已购房的业主，从而导致不能办理房地产权证；

四是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。近年来，我市个别开发企业采取上述方式销售商铺、车位等非住宅，已经出现无法兑现承诺的问题，并引发纠纷。

五是可能存在恶意欺诈。开发企业以违背常识的高额回报为诱饵，骗取投资者高价购房，同时又以所开发的商品房为担保取得银行贷款。采取这种方式的开发企业一开始就以骗取资金为目的，一旦达到目的，就将携款逃匿。

为此，提醒投资购买商铺、车位、酒店等非住宅的购房者，要强化投资风险防范意识，购房前要到当地房地产登记部门查询房屋真实信息，通过市场调查客观分析投资价值，并在购房后及时办理合同网签手续。

广大消费者切勿瞄准高收益率，听信一些片面的误导性宣传，盲目跟风投资房地产。要正确甄别相关的宣传信息，做深入细致的市场调查，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，强化投资风险防范意识。购房前还应先到当地房地产登记部门查询了解房屋真实信息，并在购房后及时办理合同网签手续。对已经以售后返租等方式购房的业主，当开发企业不能按合同约定兑现承诺回报时，要及时通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身合法权益。一旦发现开发企业蓄意诈骗、携款逃匿，要及时向公安机关报案。

（以上信息收集整理自网络，仅供参考）